Некоторые понятия при определении рыночной стоимости
Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.
Рыночная стоимость при существующем использовании не может быть рекомендована для целей определения цены при совершении сделки, для этого пригодна только рыночная стоимость, и именно на нее мы обращаем особое внимание.
Для практики важно подчеркнуть, что затраты на совершение сделки купли-продажи и уплату связанных со сделкой налогов не учитываются при определении рыночной стоимости недвижимости. Как правило, при сделках с недвижимостью покупатель или продавец, либо они оба, привлекают посредников и выплачивают им вознаграждение. Оплачивается также оформление сделки и, возможно, налоги. В сумме эти затраты могут составлять значительную часть от стоимости объекта недвижимости. Но в зависимости от условий сделки эта часть может сильно колебаться и по-разному распределяться между покупателем и продавцом недвижимости. Чтобы исключить влияние этих различий и оценивать сам объект, требуется не учитывать соответствующие затраты.
Оценка соответствует той сумме, которую покупатель передает продавцу за приобретение объекта недвижимости. Покупатель сверх этой суммы может платить (а может и не платить) за услуги посредника и за оформление сделки, а также соответствующие налоги, и его затраты могут увеличиться и превысить стоимость недвижимости. Аналогично, продавец из полученной суммы также может платить (а может и не платить) за услуги посредника и за оформление сделки, а также соответствующие налоги, и его доходы от сделки могут уменьшиться и стать ниже стоимости недвижимости. Соответственно, полные расходы покупателя на приобретение объекта недвижи¬мости и чистые доходы продавца от его продажи могут отличаться на значительную величину. Но на саму рыночную стоимость недвижимости все это не влияет.
Далее мы хотим обратить внимание на некоторое различие этих определений рыночной стоимости в части предъявляемых ими требований к рынку и степени информированности субъектов сделки.
Сопоставление формулировок этих двух Законов, ГОСТа (п. 11) и Стандарта РОО показывает, что они близки по смыслу, но несколько отличаются по редакции.
Так в Федеральном законе предполагается, что «стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией». По формулировке Московского закона «продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки». В ГОСТе также предполагается, что покупатель и продавец имеют «полную информацию о стоимости имущества».
Эти требования по обладанию полной информацией звучат несколько идеалистично. Они пригодны для описания научной модели, а не практической жизненной ситуации. Строго говоря, ни одна реальная сделка на рынке не может удовлетворять столь жестким требованиям. Поэтому определение Стандарта РОО, базирующееся на. международных стандартах по оценке недвижимости, в котором говорится о «сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо», является более реалистичным.
По нашему мнению, в последнем варианте реализовано важное методическое положение:
при определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.
Например, если в 1997 г. в Москве субъекты рынка, как правило, не обращали внимания на опубликованную карту пятен радиоактивного загрязнения столицы, то этот фактор следует рассматривать как не влияющий на рыночную стоимость квартир, поскольку он практически не влиял на наиболее вероятную цену реальных сделок по купле-продаже квартир. Хотя такое поведение субъектов сделок и не отвечало требованиям полной информированности или полной разумности, но оно было типичным для реальной ситуации на рынке московских квартир в это время.
Важно также подчеркнуть различие между понятиями «цена» и «стоимость».
Термин «цена» часто используется как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Цена обычно понимается как определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. В каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене (рыночная стоимость) — это оценка вещи рынком. При одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Оценка рыночной стоимости определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента» проводимого оценщиком, — гипотетической справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении условий, приведенный в определении рыночной стоимости.
Рыночная цена, как зачастую и случается в действительности, может устанавливаться в результате чьего-то каприза или отчаяния, чьей-то беспечности или неосведомленности, постороннего давления или социальных амбиций, эгоизма или иных проявлений чувств, а также многих других факторов. Рыночная стоимость — это гипотетическая, или расчетная величина цены продажи, которая явилась бы результатом тщательного рассмотрения покупателем и продавцом всей информации, касающейся данной сделки. Определение термина «рыночная стоимость» тесно связано с преобладающим на рынке типом конкуренции.
Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется набором многообразных факторов.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от отдельно взятого участника конкретной сделки.
При определении рыночной стоимости рассматриваются только объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то следует учитывать, что они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Анализ этих факторов, относящихся к области психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки. В процессе оценки предполагается, что все они соответствуют среднему (типичному) для рынка уровню.
Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки формируется под влиянием и иных факторов и составляет своего рода случайную величину, которая колеблется вокруг этого среднего уровня. То есть, экономическая теория утверждает, что стоимость — это закон, объясняющий движение конкретных цен.
В определении термина «рыночная стоимость» не подразумеваются какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества. Речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем — воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.
Оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить более глубокий анализ, чем типичные участники рынка, особенно если, как сейчас в России, обращение к услугам профессионального оценщика еще не стало общепринятым. Соответственно его выводы о «правильной» или «справедливой» стоимости могут отличаться от того, как стоимость оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждаться»: недооценивать или переоценивать стоимость имущества. Тем не менее, рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком, независимо от того, «прав» или «не прав» рынок с точки зрения оценщика. Перефразируя известный лозунг можно сказать: «Рынок всегда прав!»
Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик должен в своем «мысленном эксперименте» мыслить и действовать таким образом, чтобы адекватно смоделировать мысли и действия типичного участника рынка, продающего или покупающего оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое — ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику. Либо, если бы большинство участников рынка при определении цены сделки обращались бы за помощью и консультациями к подобным профессионалам (что намного реальнее в перспективе).
Важные замечания по содержанию понятия «рыночная стоимость» приведены в более старом стандарте РОО.
Рыночная стоимость по определению зависит не от фактической цены сделки, состоявшейся на дату оценки, а является расчетной ценой, которая предположительно будет достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это цена, на которой на определенный момент времени предположительно сойдутся покупатель и продавец при соблюдении условий определения рыночной стоимости, при допущении, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации, в расчет не принимается.
Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство служит причиной периодически встречающегося употребления прилагательного «открытый» перед словами «рыночная стоимость» (open market value). Слова «открытый» и «конкурентный» имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным, может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться резко ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова «открытый» не означает, что рассматриваемые сделки являются закрытыми или могут носить частный характер.
Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сопоставимых объектов собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сопоставимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов недвижимости), оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли недостаток информации на оценку стоимости, и если да, то в какой степени. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения оценщика. Но в его отчете должно быть раскрыто, базировался ли оценщик в расчете рыночной стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сопоставимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого оценщика.
Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть при этом типичным состоянием рынка, сохранение которого ожидается и в будущем. В других ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, оценщик должен учитывать с меньшим весом, либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня цен у оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о рыночной стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.
На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество «добровольных продавцов». Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансового (или иного) принуждения или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и приписать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка.
На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении рыночной стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.
В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.
Понятие рыночной стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих рыночную стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов (недвижимости) обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли-продажи широкой общественности, рыночная стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.
Приносящая доход недвижимость, которая выступает в качестве долгосрочной инвестиции компании-холдинга — пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения — обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, «портфельная» рыночная стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма значений рыночной стоимости для отдельных компонентов.
Любая оценка стоимости должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен пояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.
В исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические специализированные объекты недвижимости, устаревшие объекты недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовой отчетности отрицательных значений стоимости не предусмотрено.
Все эти замечания следует учитывать для более глубокого понимания и правильного использования понятия рыночной стоимости недвижимости.
Источник информации Сайт: http://birga.ucoz.ru/publ/nekotorye_ponjatija_pri_opredelenii_rynochnoj_stoimosti/5-1-0-386
|
Главная 
