Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки1 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.
При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя - инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.
Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки2 в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей.
В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.
Учитывая вышеназванные свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.
Также существует другая классификация:
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы:
* стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
* стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;
* специальные виды стоимости.
Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Первая группа - стоимость в обмене - характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.
Формы проявления стоимости в обмене:
* рыночная;
* ликвидационная;
* утилизационная.
Вторая группа - стоимость в пользовании - обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Формы проявления стоимости в пользовании:
* при существующем использовании;
* инвестиционная;
* стоимость для целей налогообложения.
Третья группа стоимости - специальные виды стоимости объектов оценки.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к приме нению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения и стоимость воспроизводства используются в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости.
Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается в сравнении с аналогичными объектами, для которых цены известны. Обычно стоимость замещения рассчитывается сначала как полная, т.е. без учета обесценения, вызванного износом, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом.
Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства может быть определена по действующим на момент оценки ценам на идентичный объект. Для машин и оборудования идентичным считается объект той же модели, модификации и исполнения, что и оцениваемый объект. Эта стоимость определяется од ним из методов затратного подхода. Затем из рассчитанной полной стоимости вычитается обесценение, вызванное износом.
Источник информации Сайт: https://studwood.ru/2202245/ekonomika/vidy_stoimosti_opredelyaemye_otsenke_nedvizhimosti
| 
Главная 
